4.6亿热钱被套！合肥2万+楼盘半年只回款14套，这些开发商惨了！买房苦等6个月，利息暴涨11万！楼市最坏的日子来了！
多家银行上调首套房利率，一夜之间买房人损失惨重，尤其是对于已经交了首付款但是贷款未办理的购房者来说，现阶段是“急！急！急！”
银行加息表面上购房者是最大受害者，但事实上比购房者更惨的应该是开发商！热钱被套、回款难收、拿地受限，恶性循环之下开发商距离崩溃的边缘越来越近……
近期，随着各大银行上调首套房贷款利率这一消息的接连爆出，关于商品房备案的问题再一次凸显出来。打开12345政府网站上，一系列对于商品房备案的追问呈现眼前。
对于购房者来说，所购商品房没有进行备案就意味着无法办理银行贷款，将面临利率不断上调的风险，一套房损失接近几十万，对于刚需来说不是一个小数字。
但是，比购房者更焦急的是房企！房子卖出去半年没备案，动辄上亿资金被冻结，资金无法回笼，中小型房企资金链断裂风险加剧，大型房企同样压力巨大。
房管局仍未备案，就无法签署正式合同，银行贷款无法发放给房企。以下楼盘并不是卖得不好，相反各个热销，绿色部分也并非未卖出房源，而是由于分级备案机制以及本身的高价，未能及时在房管局上备上案。
1、滨湖某2万＋楼盘半年只备案14套！
从网上备案来看，滨湖上半年开盘当中，200多套房源仅备案14套，备案比例不到7%！
（假如按照2.2万/㎡均价来算，一共卖出224套房源，假如100㎡/套，一套房220万，224套总价就是4.928亿！但是备案房源14套，总价仅为3080万！意味着还有4.62亿回款未收！）
（滨湖A盘，备案价2.2万/㎡）
（滨湖B盘，备案价2.4万/㎡）
2、万元盘备案效率高，1.5万+备案全难产！
△ 在查看备案当中发现，只要是价格超过1.5万/㎡，不管是哪一个区域备案速度都极其缓慢。
△ 滨湖备案难主要体现在2万/㎡左右的楼盘当中，不少楼盘半年备案不超过10套。
△ 相比之下，以新站为代表的万元盘备案效率较高，基本上上半年开盘售出房源备案比例可达80%。值得一提的是北城售出房源备案效率极高，5月底开盘房源均价1.3万/㎡，全部完成备案。
（1、各区高价盘备案缓慢↓↓↓）
（2、北城X盘5月22日开盘房源全部完成备案↓↓↓）
（3、新站万元盘4月7日开盘房源备案完成80%↓↓↓）
3、贷款利率上调，买房人一夜损失30万！
在合肥市政府12345网站上，关于“房款首付已付，贷款未批办可利率却上调该如何处理”这一问题的咨询有很多。
购房者咨询：首付半年前交了，备案尚未完成，贷款195万，之前银行的9折贷款优惠没了，现在每个月要多还近1000元的贷款，突然多出来的30万利息谁来背负？
这种情况在合肥其实不是少数，在银行调整首套房利率之后，不停地有购房者在反映类似问题。
下面这个购房者等了半年，贷款从9折利率上调到了基准。我们可以简单算一笔账：假如贷款100万，从9折调整为基准的话，贷款利息是从80.48万涨到了91.06万，总利息涨了11万!
眼下对于合肥开发商来说真的是四面楚歌，问题重重，可以说现阶段是开发商史上所经历的最艰难时期。
合肥的限价政策对于买房人来说是最大的福利，而对于前期高价拿地的开发商来说却是致命一击。无论是2万/㎡楼面价备案2.4万/㎡，还是1.3万/㎡楼面价备案1.6万/㎡，高价拿地的房企在限价强压之下都是“哑巴吃黄连”，被迫压缩利润，甚至亏本卖。
对于合肥目前一大票1.5万+楼盘来说，无一例外地都正面临着“回款难”的问题。房子卖出去大半年，半数以上的房子没有备案，不少开发商卖出去几个亿，回款才几百万。
对于素来以时间换空间的开发商来说，资金回笼非常重要。每晚一天回款，可能就要为一块钱多付上几分钱的利息，一套房子怎么也要上百万，几百套、大半年，这些数字都意味着重大损失。
对于一些在合肥项目过多，或者是在滨湖这种高价区域项目过多的房企来说，将面临着更多的资金冻结，流转难度也更高。对于这一类房企来说，只能变相打折促销。事实上，合肥也确实有这样的房企，并且也确实做出了促销手段。
但是变相打折促销对于房企来说，不能解决实质问题。因为备案依旧无法迅速完成，贷款不能及时发放。所以在这种情况下，此类开发商现在是如坐针毡、度日如年。
银行上调首套房贷款利率的根本原因并不是为了楼市调控，也并非ZF指示，而是银行真的没有钱了。而致使没钱的很大一部分原因就是因为前期过多的钱投入到了房地产，大批存量贷款未收回。
为此，银行开始试图减少房地产领域的投入，转投一些稳健、收益高的项目，减小风险值，也就是所谓的“去杠杆”。但是这一措施，对于房企开说杀伤力巨大，长期下去，未来几年，实力不够的房企可能会面临倒闭。
（信息统计于2017年7月31日）
金根银根，土地才是房企生存的命根。土地储备对于一个房企来说是重中之重，但是在地价持续攀高，热钱被冻结、银行贷款限制的种种压迫之下，没钱拿地对于房企来说无疑将要面临的“断粮”，一个房企没有地是何其危险不用多解释。
总之，对于合肥开发商来说，现在已经走上了一条“恶性循环”。假使限价长期不放松或者是银行贷款持续限制，一些资本实力一般、融资能力弱的房企极有可能就此崩溃。而大型房企再长期的巨大压力之下，也会尽可能的转型自救。
俗话说，兔子急了也会咬人。利益至上的房企在被逼入绝境的情况，不想方设法求生存是不可能的。
一直以来，公积金贷款因为放款周期长，被很多开发商嫌弃，今年在一些城市，不仅是公积金被嫌弃，首付成数也能决定购房人能否买到好房，甚至是能否买到房。比如近期滨湖某高端盘开盘，全款优先选房，首付5成以上第二批选房，首付5成以下最后选房。
全款付款对于开发商来说能更快地回笼资金，购房流程也比较简单，贷款如果是高首付的话也能勉强接受。相比之下，开发商拒绝公积金也是能理解了。
近期，合肥不少楼盘都出现了这样的促销手段，看起来对于购房者来说是件好事，但事实上也是开发商为了迅速回笼资金的应急措施。
由于短期内资金压力比较大，开发商通过为购房者短期内“垫首付”，套取银行贷款，缓解由于持续调控而导致的公司财务方面的压力;另外一方面，也通过“垫首付”低首付比例的方式，吸引更多的购房者到此购房，以此达到楼盘快速销售去化的目的。
这一手段在合肥开发商当中运用得相当多，不管是曾经引起社会舆论风波的肥东一票房企，还是滨湖豪宅高达1.6万/㎡的高低价差额。开发商们为了均价好看，全都玩起了“价格游戏”。
对于这一问题，ZF不可能不知道，但是从现状来看，只要低价不低得离谱，基本上都默许了。至于那些低价盘，无非是以号头费、双合同等方式再一次高价售出。
“拆东墙补西墙”是现在大多数高价地项目的策略。这个世界上本来就没有稳赚不赔的买卖，大房企拿地不能说每块地都不会拿错，是因为他们布局全国，整体体量在这里。这边卖得不好，别的地方卖得好就可以了，哪个区域现在处于低潮，就暂停一下，让别的好卖的区域先动，总的来说只要保持在市场占据足够份额、整体是盈利的就可以。
所以，这也是为什么有些项目看起来不挣钱，但还是积极入市的原因。可是这一做法也只限于大型房企，中小房企没有资本浪费任何一个项目。
这是房企最后的路子，也是最迫不得已的生存方法。近两年的合肥烂尾项目虽然不多，但也并不是没有。而且这一年内，合肥高价拿地的项目动作迟缓的有很多。
有的是想等限价放开，有的是想集中精力先出动高利润项目，也有个别中小型房企开始企求“抱大腿”，等着被收购。
开发商日子不好过，并不意味着购房者就会迎来好消息。相反，在这种情况下，购房者不仅没有获益，反而遭遇了买房成本提高、买房难度升级的双重打击！
1、房价未降反升，买房成本不断提高。例如高低配这一做法，假使限制均价1.5万/㎡，开发商备案高价2.5万/㎡，低价5千/㎡；其中5千/㎡的房源将以号头费或者双合同捆绑销售等方式加价卖到2万/㎡。这样下来，实际房价均价为2.25万/㎡，远远超过限价标准。
除了高价难备案房源采取高低配方式，热销的低价盘也会通过收取号头费等方式变相加价。这样一来，无论是高价盘还是低价盘全都涨了价，这也是为什么数据一直说房价在降，但是我们并没有感受到的原因。
2、全款购房，首付门槛又提高。首付七成、全款卖房，为了迅速回笼资金，合肥现在有不少房企都在这么做。今天我有同事去了一趟西南板块，随便一问就有三家开发商要求全款买房。本来，买房人30万就能提前住上新房，但是现在必须要付100万，对于购房者来说，这个门槛不是提高了一点点啊！
3、买房也要拼关系。虽然说房价在涨，但是并没有影响合肥人的买房热情，在合肥买房没点个关系还真是有难度，尤其是性价比的畅销盘，不找关系摇号四五次都不一定能轮得上。
4、首付交了，房贷还在涨。为控制房价过快上涨，合肥采取分级备案措施，这造成了商品房备案速度放缓的现象，同时也带来了银行贷款延迟等影响。银行政策一天一个样，只要贷款没下来，买房人就要承受着贷款利率不断调整带来的“涨幅”。
不管局势如何，开发商如何。需要提醒大家一句的是，合肥的房价是被压制的，买房需求也是被抑制的。从近期三四线城市的动作来看，整个市场上买房需求还是有很大潜力的，未来不管是限价还是限购，任何一个有所松动都会带来一波房价上涨。
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一、本轮调控会持续多久？
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